Источник и иллюстрации: “Финансовая культура”
Когда вы покупаете жилье, государство готово предоставить вам налоговые льготы. При продаже недвижимости или другого имущества нередко тоже можно уменьшить размер подоходного налога или даже вообще не платить его. Разбираемся, как сэкономить за счет налогового вычета и какие для этого понадобятся документы.
Налоговый вычет позволяет отчислять меньше налога на доходы физических лиц (НДФЛ) или вернуть часть уже уплаченного. Например, если вы тратитесь на образование или лечение, можно получить социальный вычет. А когда надолго покупаете ценные бумаги или открываете индивидуальный инвестиционный счет (ИИС) – инвестиционный вычет. Обо всех ситуациях, когда у вас возникает право на льготы, читайте в статье «Налоговый вычет».
Отдельный вид вычетов — имущественные. На них можно рассчитывать в трех случаях:
1. При покупке жилья. Можно вернуть часть НДФЛ, но для этого нужно иметь официальный доход и платить с него налог;
2. Когда приобретаете жилье с помощью ипотеки, можно оформить отдельный вычет на проценты по кредиту. В этом случае тоже не обойтись без зарплаты, с которой отчисляется НДФЛ;
3. При продаже недвижимости и другого имущества. С помощью вычета удастся снизить подоходный налог с вырученных денег или даже вовсе не платить его. При этом неважно, есть ли у вас другой официальный заработок.
У каждого из этих вычетов свои лимиты и сроки, когда за ними можно обратиться. Рассмотрим их условия подробнее.
В каких случаях можно получить вычет на покупку жилья?
Вернуть часть подоходного налога разрешается, когда вы покупаете:
– готовые квартиру, комнату или дом с землей;
– квартиру в строящемся доме по договору долевого участия;
– земельный участок, на котором сами строите жилье.
При самостоятельном возведении дома с нуля учитываются затраты на разработку проекта, на строительные и отделочные материалы, подведение коммуникаций, оплату работ и услуг строителей.
Расходы на достройку и отделку купленного дома, ремонт квартиры или комнаты тоже можно включить в расчет вычета. Но только если в договоре прописано, что вы покупаете недостроенный дом, квартиру или комнату без отделки.
Если вы купили жилье, а потом его продали — то все равно можете получить за него налоговый вычет. При этом нет никаких ограничений по срокам, когда вы можете обратиться за возвратом.
Воспользоваться вычетом не удастся при покупке недвижимости у так называемых взаимозависимых лиц — это супруги, родители, дети, братья и сестры, опекуны и подопечные.
Но на родственников супруга это ограничение не распространяется. Например, если муж купит квартиру у родителей жены, у него есть право на вычет.
Какую сумму удастся вернуть за счет имущественного вычета на покупку жилья?
Лимит вычета составляет 2 млн рублей. Такую сумму ваших доходов разрешается освободить от НДФЛ. При ставке налога 13% максимальный возврат будет 260 000 рублей = 2 млн х 13%.
Необязательно использовать весь лимит сразу — за одну покупку жилья. Он дается на всю жизнь, и можно запрашивать вычет несколько раз, пока не исчерпаете лимит полностью. Но такие правила действуют только для тех, кто впервые воспользовался льготой после 1 января 2014 года. До этой даты вычет давался лишь один раз, а неизрасходованные остатки сгорали.
Например, вы купили квартиру за 2 млн рублей — это как раз лимит вычета. Если ваша официальная годовая зарплата составила 2 млн рублей или больше, то вы сможете получить весь вычет сразу.
Когда для покупки жилья вы использовали материнский капитал или субсидию для многодетных, то, прежде чем рассчитывать льготу, из стоимости жилья нужно вычесть сумму госвыплаты.
С доходов свыше 5 млн рублей в год НДФЛ считается по ставке 15%, поэтому и возврат может быть больше, до 300 000 рублей = 2 000 000 х 15%. Точную сумму вычета стоит выяснить в Федеральной налоговой службе (ФНС). Для простоты в примерах дальше рассматриваются случаи, когда годовой доход не превышает 5 млн рублей.
Учтите, что за год удастся вернуть не больше суммы НДФЛ, который вы заплатили. При необходимости вычет можно получать частями, разбив лимит на несколько лет.
К примеру: Игорь купил квартиру за 1,5 млн ₽. За нее полагался вычет 195 000 ₽ = 1 500 000 х 13%. Годовой доход Игоря составлял 500 000 ₽, то есть за год ему удавалось вернуть НДФЛ 65 000 ₽ = 500 000 х 13%. Полную сумму вычета Игорь смог получить в течение трех лет: 195 000 ₽ = 65 000 х 3 года.
Необязательно запрашивать вычет сразу после покупки. Вы можете это сделать когда угодно — хоть через десять лет. Но вернуть весь НДФЛ, который вы заплатили за прошедшие десять лет, не выйдет. Разрешается получить назад налог только за последние три календарных года. Если отчисления в ФНС за эти годы не покрывают максимальную сумму возврата, вы сможете запросить остаток позже.
Когда квартира, комната или дом стоят дешевле 2 млн рублей, остаток лимита разрешается использовать после покупки другого жилья.
Через три года Игорь женился, купил квартиру побольше и снова запросил вычет. Ему удалось вернуть 65 000 ₽ = 260 000 (максимальный размер вычета) – 195 000 (уже полученный вычет).
Подать заявление на остаток вычета при покупке нового жилья можно когда угодно — через месяц, год или десять лет после предыдущего запроса.
Какие нужны документы для имущественного вычета на покупку жилья?
Вам понадобятся:
– заявление на вычет;
– декларация 3-НДФЛ (чтобы ее заполнить, может понадобиться справка 2-НДФЛ из бухгалтерии с места работы);
– договор купли-продажи недвижимости, договор долевого участия в строительстве или договор подряда на строительство;
– документы, подтверждающие расходы, по которым вы запрашиваете вычет (чеки, приходно-кассовые ордера, платежные поручения, банковские выписки, акты о закупке материалов);
– свидетельство о государственной регистрации права собственности;
– акт приема-передачи жилья.
В зависимости от вашей ситуации могут потребоваться дополнительные документы — полный список лучше уточнить в ФНС.
Какой вычет можно оформить на проценты по ипотеке?
Когда вы покупаете жилье в кредит, разрешается освободить от налога до 3 млн рублей, которые потратили на погашение процентов по ипотеке. Получится вернуть до 390 000 рублей = 3 млн х 13%.
Этот лимит действует для кредитов, выданных после 1 января 2014 года. Если вы взяли ипотеку раньше, то никаких ограничений нет — можно оформить вычет на всю сумму процентов.
Запросить вычет по процентам разрешается не позже чем через три года после их уплаты. Причем вы можете подать заявление сразу за три или два предыдущих года либо не ждать и обращаться в ФНС каждый год.
Для покупки новой квартиры Игорь взял ипотечный кредит 2,5 млн ₽ на 20 лет. За это время ему придется выплатить процентов на сумму 3,2 млн ₽. При этом на 3 млн ₽ он сможет оформить вычет. В первый год ипотеки сумма процентов составит около 320 000 ₽, а возврат будет равен 41 600 ₽ = 320 000 х 13%. За второй год Игорь выплатит процентов на 312 000 ₽, а вычет окажется чуть меньше: 40 560 ₽ = 312 000 х 13%. Так постепенно он получит все 390 000 ₽ вычета.
Льготу по ипотечным процентам можно получить только по одному кредитному договору на один объект недвижимости. Вы сами выбираете, по какому именно. Если вы уже начали получать вычет, а потом решили рефинансировать кредит, право на налоговую льготу не теряется. Но общая сумма возврата по процентам в любом случае не превысит 390 000 рублей.
Какие нужны документы для вычета на проценты по ипотеке?
Пакет документов будет тот же, что и для вычета на покупку квартиры, плюс:
– договор ипотеки, график погашения кредита;
– справка из банка, которая подтверждает уплату процентов.
Если вы решите получить вычет по кредиту, который взяли на рефинансирование ипотеки, обязательно проследите, чтобы в новом договоре было указано, что деньги идут на погашение прежнего долга. Просите прописать в нем номер и дату старого договора. Вам также понадобится справка из банка, который выдал первую ипотеку, о полном погашении этого кредита и прекращении договора.
Если жилье куплено в браке, имущественные вычеты на покупку и на ипотеку полагаются обоим супругам?
По Семейному кодексу имущество, которое покупалось в браке, считается общим. Как и долг по кредиту на общесемейные цели, даже если супруги не стали созаемщиками.
Поэтому налоговый вычет могут получить оба супруга — неважно, на кого из них оформлена недвижимость и кто вносит платежи по ипотеке. Главное условие — муж и жена должны быть налоговыми резидентами РФ (жить в России не меньше 183 дней в году) и отчислять НДФЛ.
Каждый из супругов вправе вернуть до 260 000 рублей при покупке общего жилья и до 390 000 по ипотечным процентам.
Какие дополнительные документы понадобятся для имущественного вычета супругам?
Если недвижимость или кредит оформлены на одного из супругов, второй должен добавить к пакету документов на вычет свидетельство о браке.
Нередко также требуется заявление о распределении вычета между супругами. То есть о том, какую долю расходов на покупку жилья и погашение ипотеки взял на себя каждый них. А значит, сколько налога может вернуть.
Распределять вычет нужно, когда:
– жилье или ипотека зарегистрированы на одного из супругов, а вычет будет получать другой или оба супруга;
– стоимость недвижимости или сумма кредитных процентов меньше, чем двойной лимит имущественного вычета (то есть жилье стоит меньше 4 млн рублей или проценты по ипотеке меньше 6 млн рублей);
– муж с женой хотят поделить общую сумму вычетов не поровну, а в другом соотношении (например, проценты по ипотеке за год составили 300 000 рублей, один супруг может освободить от налога 200 000 рублей своего заработка, а другой — 100 000 рублей).
Узнать все ситуации, когда нужно распределять между мужем и женой расходы на покупку недвижимости и погашение процентов по ипотеке, и скачать образец заявления можно на сайте ФНС.
Подать заявление о распределении вычета на покупку жилья разрешается только один раз. Передумать и поменять доли супругов нельзя.
Хотя Игорь значится единственным владельцем квартиры, его жена Анна тоже сможет получить вычет на покупку жилья. Недвижимость стоила 3,9 млн ₽. В заявлении о распределении вычета супруги указали, что 1,9 млн ₽ оплатил Игорь и 2 млн ₽ – Анна. Это позволит ей вернуть 260 000 ₽ = 2 млн (лимит вычета) х 13%. Игорь же почти исчерпал лимит, когда покупал свою первую квартиру, поэтому он получит назад только 65 000 ₽ налога.
Распределение вычета на проценты по ипотеке между супругами можно менять сколько угодно раз. Запрашивать вычет по ипотеке разрешается за один, два или три предыдущих года, уточняя в заявлении актуальное распределение долей.
Но стоит учитывать, что вычет на проценты действует лишь по одному объекту недвижимости. Когда общая сумма процентов по кредиту меньше двойного лимита в 6 млн рублей, подавать заявление о распределении вычета между супругами не всегда разумно. Ведь один из них или оба не используют лимит по максимуму — и остаток сгорит.
Игорь и Анна сначала хотели поделить вычет на проценты поровну. При сумме процентов 3,2 млн ₽ каждый из них получил бы по 208 000 ₽ = (3,2 млн х 13%)/2. Но потом они решили, что в этот раз вычет оформит на себя Игорь – и вернет максимальные 390 000 ₽. Супруги планируют со временем купить дом за городом и взять новую ипотеку. Тогда всю сумму вычета на проценты получит Анна.
Если один из супругов не имеет дохода и не отчисляет НДФЛ, передать второму право на вычет не получится. Но льготой можно будет воспользоваться позже, когда появится официальный заработок. Вычеты и на покупку жилья, и на проценты по ипотеке разрешается запросить в любое время после сделки.
Как получить вычет с дохода от продажи имущества?
Когда вы продаете недвижимость, машину, валюту, золото или другое имущество, для начала стоит выяснить, придется ли вам при этом платить налог. Этого не нужно делать, если вы были собственником жилья дольше пяти лет (иногда и трех лет, например когда получили квартиру в наследство). Нежилой недвижимостью и другим имуществом достаточно владеть больше трех лет.
В остальных случаях вы должны будете подать в ФНС декларацию 3-НДФЛ, рассчитать и заплатить подоходный налог. При этом сможете оформить налоговый вычет.
При продаже квартиры, дома или земли сумму, с которой вам придется перечислить налог, разрешается уменьшить на 1 млн рублей. Когда жилье стоит дешевле, подавать декларацию и платить налог вообще не нужно. Но это максимальный размер вычета, который дается человеку на все сделки с жилой недвижимостью в течение года.
Допустим, в один год вы продаете квартиру и дом в деревне — вам нужно сложить доход от их продажи, вычесть из него 1 млн рублей, а с остатка заплатить налог по ставке 13%. Если провести сделки в разные годы, то можно оформить вычет по каждой из них.
Для нежилой недвижимости и движимого имущества лимит вычета ниже — 250 000 рублей в год.
Учтите, что в некоторых ситуациях вместо вычета выгоднее использовать другую льготу. Сумму от продажи имущества можно уменьшить на расходы по его покупке и заплатить 13% налога только с разницы. Если имущество подешевело, налога вообще не будет, так как не возникло дохода.
Но вам придется подать декларацию и подтвердить снижение цены: договорами, чеками или квитанциями, оставшимися от сделок. Иначе вы рискуете получить штраф из налоговой.
Иногда, помимо цены покупки, разрешается вычесть из стоимости продажи и другие траты. Например, вы вложились в квартиру без отделки, сделали в ней дорогой ремонт и через год продаете. В этом случае свои расходы можно будет подтвердить не только договором купли-продажи самого жилья, но и чеками на стройматериалы, договорами об оплате работ.
Игорь купил первую квартиру за 1,5 млн ₽, а через три года продал ее за 2 млн ₽. С дохода он должен был заплатить НДФЛ. С учетом вычета на продажу жилья ему пришлось бы перечислить ФНС 130 000 ₽ = (2 000 000 – 1 000 000) х 13%. Но гораздо выгоднее оказалось использовать вычет на расходы. С ним налог составил 65 000 ₽ = (2 000 000 – 1 500 000) х 13%.
Рассчитайте сумму налога обоими способами и выберите менее затратный вариант.
О том, как оформить возврат налога через работодателя или ФНС, читайте в тексте «Налоговый вычет».
